SBB redovisar miljardförlust och försenad kvartalsrapport

SBB:s finansiella resultat visar fortsatt nedgång

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) uppvisar en fortsatt ansträngd ekonomisk situation under de första nio månaderna av 2024. Bolagets finansiella rapport visar på betydande nedgångar inom flera centrala områden.

Utveckling av hyresintäkter och driftresultat

Trots den generella nedgången i absoluta tal visar bolaget vissa positiva tecken i det jämförbara beståndet, där hyresintäkterna ökade med 7,2% och driftnettot med 8,9%.

Omfattande värdeförändringar påverkar resultatet

En av de mest betydande faktorerna som påverkat SBB:s resultat är de omfattande värdeförändringarna på fastighetsbeståndet. Under de första sex månaderna 2024 uppgick dessa till -1 984 MSEK, vilket är en direkt konsekvens av de ökade avkastningskraven i marknaden. Avkastningskraven har stigit från 4,35% till 5,22% under de senaste 18 månaderna, vilket resulterat i en real värdenedgång på cirka 31% för fastigheter med indexerade hyror.

Förvaltningsresultatets utveckling

Förvaltningsresultatet, exklusive valutakursdifferenser, visar dock en positiv trend och uppgick till 1 430 MSEK under första halvåret 2024, jämfört med 1 116 MSEK samma period föregående år. Detta indikerar att den underliggande verksamheten fortfarande genererar positiva kassaflöden, trots de omfattande värdenedskrivningarna.

Källor:
Göteborgs-Posten: SBB-aktien faller hårt efter brakförlust
Analys SBB Q4 2023

Dramatiska värdeförändringar påverkar SBB:s fastighetsbestånd

Värdeförändringarna på SBB:s fastighetsbestånd har varit en av de mest avgörande faktorerna bakom bolagets finansiella utmaningar. Under första halvåret 2024 uppgick de negativa värdeförändringarna till hela 1 984 miljoner kronor, vilket speglar den omfattande omvärdering som skett på fastighetsmarknaden.

Stigande avkastningskrav driver värdenedgången

En central faktor bakom de kraftiga värdeförändringarna är de stigande avkastningskraven. Under de senaste 18 månaderna har avkastningskraven ökat markant, från 4,35 procent till 5,22 procent. Denna uppgång har resulterat i en real värdenedgång på cirka 31 procent för fastigheter med indexerade hyror.

De omfattande värdeförändringarna har haft en direkt påverkan på bolagets resultat före skatt. Under de första sex månaderna 2024 uppgick resultatet före skatt till -1 302 miljoner kronor, där värdeförändringarna utgjorde en betydande del av denna förlust. Detta kan jämföras med samma period föregående år då värdeförändringarna var ännu mer omfattande och uppgick till -10 493 miljoner kronor för de första nio månaderna.

För att sätta dessa siffror i perspektiv har utvecklingen varit betydligt mer dramatisk än vad som observerats hos många andra aktörer i fastighetssektorn. Enligt den senaste kvartalsanalysen har den höga exponeringen mot obligations- och kapitalmarknaden gjort SBB särskilt sårbart för marknadens omvärdering av fastighetstillgångar.

SBB:s särställning bland nordiska fastighetsbolag

I jämförelse med andra aktörer i den nordiska fastighetssektorn utmärker sig SBB genom flera unika utmaningar. Den mest påtagliga skillnaden ligger i bolagets finansieringsstruktur och exponering mot kapitalmarknaden.

Den höga andelen obligationsfinansiering har gjort SBB särskilt sårbart i dagens marknadsklimat med stigande räntor. Medan andra fastighetsbolag primärt förlitar sig på traditionell bankfinansiering, har SBB:s betydande exponering mot obligationsmarknaden lett till ökade finansieringskostnader och refinansieringsrisker.

Dramatisk kursutveckling skiljer sig från branschen

Aktiekursutvecklingen för SBB har varit exceptionellt svag med en nedgång på över 80 procent sedan årsskiftet 2023, enligt Göteborgs-Posten. Detta står i stark kontrast till branschindex där nedgångarna generellt varit betydligt mer moderata. Särskilt anmärkningsvärt är att SBB:s obligationer handlas till omkring en tiondel av det nominella värdet, vilket indikerar marknadens djupa oro över bolagets finansiella ställning.

En ytterligare särskiljande faktor är SBB:s position som ett av de mest blankade bolagen på Stockholmsbörsen. Enligt Tidningen Näringslivet har stora utländska hedgefonder tagit betydande blankningspositioner i bolaget, vilket har bidragit till den negativa kursutvecklingen och satt ytterligare press på bolagets finansiella situation.

SBB:s kritiska skuldsituation kräver omedelbara åtgärder

Den ansträngda finansiella situationen för SBB manifesteras tydligt i bolagets omfattande skuldbörda och de utmaningar som följer med den. Under de kommande tolv månaderna står bolaget inför betydande skuldförfall på omkring 13 miljarder kronor, vilket ställer höga krav på bolagets förmåga att säkra ny finansiering.

Åtgärder för att stärka likviditeten

För att hantera den akuta situationen har SBB initierat flera strategiska åtgärder. Enligt den senaste kvartalsanalysen omfattar dessa:

• Upplösning av joint ventures som Unobo AB och SBB Kåpan Bostad AB
• Notering av dotterbolaget Public Property Invest
• Planerad notering av Sveafastigheter AB på Nasdaq First North Premier Growth Market

Ett särskilt oroande tecken är att bolagets obligationer nu handlas till omkring en tiondel av det nominella värdet, enligt Tidningen Näringslivet. Detta indikerar marknadens djupa oro över bolagets förmåga att hantera sina skulder och återbetala obligationsinnehavarna.

Refinansieringsutmaningar

Trots att SBB hittills har lyckats förnya sina banklån, kvarstår betydande utmaningar. Den höga andelen obligationsfinansiering, som utgör cirka 70 procent av de räntebärande skulderna, gör bolaget särskilt sårbart i dagens marknadsklimat med höga räntor och begränsad tillgång till kapital.

Marknadsutsikter och vägen framåt för SBB

Den svenska fastighetsmarknaden visar tecken på förändring, där särskilt ränteutvecklingen står i fokus. För SBB innebär detta både utmaningar och möjligheter i arbetet med att stabilisera sin finansiella situation.

Strategiska initiativ för återhämtning

SBB har initierat flera konkreta åtgärder för att stärka sin position på marknaden. Enligt den senaste kvartalsanalysen omfattar dessa:

• Notering av dotterbolaget Sveafastigheter AB på Nasdaq First North Premier Growth Market
• Decentralisering av gruppstrukturen för ökad finansiell flexibilitet
• Hemtagning av ekonomisk förvaltning för svenska bolag, med förväntade årliga besparingar om 25 miljoner kronor från 2026

Refinansieringsmöjligheter och marknadsförtroende

Marknadens förändrade syn på ränteutvecklingen kan komma att gynna fastighetsbolagen generellt. För SBB är dock utmaningen fortsatt betydande med omfattande skuldmaturiteter som behöver hanteras. Enligt Göteborgs-Posten kvarstår osäkerhet kring bolagets förmåga att hantera sina finansiella åtaganden, trots de initierade åtgärderna.

För att återuppbygga förtroendet på marknaden krävs att SBB fortsätter sitt arbete med att stärka bolagets finansiella ställning och förbättra transparensen i verksamheten. Den pågående specialiseringen inom olika affärsområden, tillsammans med förbättrade finansieringsmöjligheter genom noteringen av dotterbolag, utgör viktiga steg i denna process.